万科进军物流地产领域 物流地产商们颤抖了吗？

　　从单一的住宅开发商转型为城市配套服务商，物流地产是万科重要的业务方向之一。截至2016年年底，万科物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，而今年已新增3个物流地产项目。

　　据了解，万科计划物流地产今年再增加150万平方米。

　　今年1~5月，万科共获取64个项目，总建筑面积1154万平方米，明显小于1520万平方米的销售规模，土地储备下降300多万平方米。万科证券事务代表梁洁在前述电话会议上表示，前5个月公司拿地审慎，土地市场竞争激烈，高价地将成为负担。

年内新增3个物流地产

　　6月3日，万科公告中显示新增3个物流地产项目，分别是嘉兴南湖项目、西安沣西项目和中山黄圃项目，项目总建筑面积21万平方米，权益建面15万平方米，均价约700元/平方米，明显低于开发类项目。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这3个项目从城市布局来讲定位是比较准的，分别在华东、西北和华南。这些城市的物流产业都有很强的基础，也是在这个行业转型较早的。

　　早在2014年5月，万科就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了协议，宣布进入物流地产领域。2015年6月，万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌来运作。物流地产业务秉承“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的战略。

　　截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米。今年计划再增加150万平方米。目前万科的物流地产项目都是仓储空间，通过经营获取租金回报。

　　梁洁表示，物流地产项目一般开发周期短，项目获取后一年可进入经营状态。由于物流地产项目成本低，总体投资回报率一般高于大多数持有型物业。未来公司将抓住机会，积极拓展物流地产项目，而且作为综合性发展商，相对纯物流企业在项目获取上有优势，目标可实现性高。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁分析认为，万科发展物流地产具有品牌和规模优势，且资金链雄厚、风格扎实稳健、业内地位强大，加之这些年在商业地产等方面取得一定成果，在产业链上、政策对接及市场上都有一定的优势。

　　除了万科，绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向。世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》报告显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，物流地产在今年占比20%，受到投资者比以往任何一年都多的青睐。

拿地谨慎

　　随着2017年房地产市场调控深入，规模化竞争成为房企撇不开的情结，同时土地储备规模对业绩的影响也越来越大。

　　中国指数研究院发布的《2017年1~5月全国房地产企业拿地排行榜》显示，碧桂园和保利分别以643亿元和525亿元持续稳居前两位，剑指4500亿元的中国恒大以491亿元的拿地金额跃至第三位，而万科以339亿元的拿地金额排行第七，TOP10房企拿地总金额达4055亿元，占TOP50房企的52.1%。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，面对碧桂园、恒大咄咄逼人的排位赛，万科新增地块速度加快，特别强调土地储备。在一定程度上，土地储备的多少决定了融资能力和融资成本，也决定了后续排位赛竞争的结果。

　　今年5月万科新获9个项目，总建筑面积163万平方米，权益建筑面积111万平方米，新获项目均价约为7300元/平方米，高于去年水平，也高于过去1~4月的拿地均价。

　　1~5月，万科共获取64个项目，总建筑面积1154万平方米，明显小于1520万平方米的销售规模，土地储备下降300多万平方米。

　　梁洁坦言，土地储备减少虽不影响公司短期经营，但对公司未来业务增长有负面影响。公司在拿地方面没有具体的面积和金额目标，但也不希望土地储备下降，公司会根据市场情况去寻找能够达到收益要求的项目。

　　万科2016年年报显示，2016年万科新增开发项目173个，其中59.5%的新增项目为通过合作方式获取，按公司权益计算的建筑面积约1892.2万平方米，总建筑面积约3157.3万平方米，其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。

　　万科相关负责人表示，现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求，万科继续坚持审慎的投资策略，并持续探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。

　　严跃进分析称，合作开发可以降低拿地成本，迅速地扩大可售面积，同时可以做大品牌影响力。

　　截至2016年年底，万科进入65个城市，他们分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域以及由中西部中心城市组成的中西部区域。

　　在李宇嘉看来，现在楼市核心区域向都市圈转移，万科的重点区域打破了以往一二三线城市的分割，走向了“都市圈”的概念，布局的战略意图非常明显。

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