京东豪掷7亿美元 物流地产又有新布局

　　2021年，国内物流地产不断传出巨额成交新闻。

　　今年初，全球著名投资机构黑石宣布已经从富力地产集团手中，收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区——广州国际机场富力综合物流园，成交金额为11亿美元。

　　而在3月11日，在京东发布2020年第四季度及全年业绩的同时，也公布了旗下物流地产基金——京东产发的相关动态。

京东产发获7亿美元投资

　　京东公告表示在成功完成两支物流地产核心基金后，京东产发在2020年第四季度推出了首支物流地产开发基金，资产管理规模达人民币30亿元，核心投资者包括新加坡主权财富基金GIC和阿联酋主权投资公司穆巴达拉。

　　截至目前，核心基金和开发基金的资产管理规模合计超过人民币190亿元。

　　这个汇聚了新加坡及阿联酋国家主权基金的公司在公告的前一天还完成了一轮价值7亿美元的融资，联席领投的投资人高瓴资本和华平投资以及其他投资人签订不可赎回A轮优先股融资的最终协议。

　　高瓴资本是京东的老熟人，10年前投资了京东，帮助京东建立起了物流供应链体系。

　　华平投资在今年2月投资了安能物流，此外还投资了Rivigo、Geek+、新宜中国、易商红木、云鸟配送等物流仓储行业的公司。

　　其中，Geek+是生产物流机器人的公司，Rivigo、新宜中国、易商红木的业务则是用技术提升物流仓储效率。

　　京东集团表示，通过凭借华平投资和高瓴资本的行业专长及资源，京东产发将进一步加强其基础设施物业管理能力，并强化其作为高质量基础设施物业开发及运营的领军企业的地位。

京东产发专业开发物流地产

　　根据企查查显示，京东产发的运营公司是江苏京东邦能投资管理有限公司，成立于2015年，法人是张奇。

　　在2014年刘强东的一次演讲中，刘强东回忆感谢着重提到了三个人，其中一个就是京东第一个同事张奇，他16岁就加入了京东，跟着刘强东一起练过摊儿。

　　另外两个被感谢的人是京东的投资人今日资本的CEO徐新和IPO的功臣京东CFO黄宣德。

　　根据京东在香港上市招股书显示，京东产发（全称为京东智能产业发展管理集团）于2018年成立，业务是拥有、开发及管理物流设施和其他不动产，以支持京东物流及其他第三方。

　　2019年2月，京东产发与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)共同成立京东物流地产核心基金（JD Logistics Properties Core Fund,L.P.）（「核心基金」），总募集额超过人民币48亿元。

　　2020年1月，京东产发与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(GIC)共同成立第二项物流地产基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P.（「核心基金II」），向核心基金II出售部分物流设施，总资产价值为人民币46亿元。

　　目前，京东产发管理的地产总建筑面积逾100万平方米。2020年第四季度，京东产发出售开发物业所得款项约人民币36亿元。

　　京东产发的投资方高瓴资本和华平投资均有提升物流行业数字化、智能化的投资经验，对于京东产发后续的发展起到推波助澜的作用。

物流地产迎来产业升级

　　未来，物流行业将会一波智慧化高标准化的发展。

　　国家在政策层面上对于该行业持鼓励态度。《国家综合立体交通网规划纲要》表示提升智慧发展水平，鼓励物流园区、港口、机场、货运场站广泛应用物联网、自动化等技术，推广应用自动化立体仓库、引导运输车、智能输送分拣和装卸设备。

　　而物流保管费用规模庞大，能为物流地产运营商带来巨额收入。

　　根据中国物流与采购联合会资料显示，2015-2019年中国物流保管费用(即仓储费用)逐年提升，到2019年中国物流保管费用达到5.0万亿元，按照可比口径，同比增长7.4%，占物流行业总费用规模的34%。

　　电子商务高速发展驱动物流地产进行智能化升级。

　　据前瞻产业研究院报告，目前我国仓库仍整体上呈现供不应求状态，特别是现代化高标仓建设进程较为落后。

　　近几年，随着电子商务的快速发展，对仓储物流服务水平提出更高的要求，传统仓库不能满足电商的服务时效和服务质量要求，从而带动高标仓市场的快速增长，电商需求逐渐成为高标仓租赁市场的主力。

　　物流地产的著名企业普洛斯也表示随着全球各市场的互联网渗透率不断提升，在电商的强有力推动下，市场对物流基础设施的需求保持旺盛。

　　五年前，普洛斯全球物流基础设施中，电商客户占比在20-25%之间，如今该比例已近40%。

　　疫情的发生让电商和数字化解决方案转型提速了至少2-3年，随着全球经济开始复苏，预计这些转变会产生持久的影响。

　　这种新格局不仅需要增加仓储空间，还需要相关技术、数据和人员，在更广泛的供应链领域实现效率提升。

　　在中国，普洛斯2020年签约总面积达1,870万平方米，比2019年增长53%。中国的电商需求仍然保持强劲，特别是社区电商，2020年下半年，普洛斯与六家头部社区电商公司签订了总面积37万平方米的新租约。

　　过去一年中，普洛斯在中国25个区域市场的新开发项目总投资额达18亿美元，其中包括为全球最大的运动品牌之一所打造的13万平方米智能运营中心。

　　普洛斯中国区首席战略官、隐山资本董事长及管理合伙人东方浩在接受媒体采访时表示，未来5～10年内，物流领域的数字化、自动化和智能化运营将跨越到一个全新阶段。

　　国内另一家电商巨头阿里巴巴也通过旗下的菜鸟网络在全国24个城市，建设了34个智慧物流园区项目，总面积达314万平方米。

　　除了让物流园数智化，菜鸟还结合阿里巴巴电商平台的优势，为商家提供预测等定制化服务，帮助商家减少库存，减少资金积压。

　　例如，菜鸟通过大数据联动预测、多级立体仓配网络、一站式解决方案和定制化服务等一系列动作，让宝洁双11订单在35分钟内就开始出库，3个小时就开始送到消费者手上。旗舰店里的千万个包裹，送达时效比往年提前了6天。

　　近几年，物流地产还吸引着包括如万科、绿地等传统房地产企业，百联、东百等零售企业，顺丰、三通一达等物流企业，平安不动产等金融机构在内的各个领域的企业。

　　国内的物流设施在电商高速发展和资本加持的双重推动下，智能化升级将会更加普遍。

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