2017将是物流地产行业的重要拐点

　　2016年12月中国仓储指数为52.7%，较此前一个月回落1.8个百分点，连续第10个月保持在扩张区间。该指数虽然有所回落，但仍能保持在52.7%的高位水平，显示仓储业务整体需求已从高点回落。

1、市场继续保持活跃

　　2004年普洛斯在上海成立，开启了物流地产的窗口，在通过十年的高速发展，已经成为中国地区最优秀的工业地产商。

　　普洛斯在中国18个主要城市投资、建设并管理着60个物流园，基本形成了覆盖中国主要物流枢纽的平台网络。完工和在建物业面积已经达到500万平方米。

　　我们都知道经济只有周期性的，大约12年一个循环，从普洛斯2004年到2016年，刚好是一个周期循环，在十年前地方政府趋之若鹜的引资进入，普洛斯的外资背景良好的外在形象，使得它得到了工业地产的核心：土地资源；

　　进入2017年的经济明显回落，地方政府对于低税收回报的仓储业显得不怎么热心了，占地面积大，投资强度低，税收回报弱，投资战线长。

　　八卦消息，普洛斯2017年已经停止纯仓储业态的投资，从而在环普工业园区，市场业态、保税业态，综合多业态尝试。

　　仓储业的战线较长，从定位，招拍挂、融资、规划建设、招商运营，收取租金，归还投资者权益，需要一个漫长的过程，在这个过程中，普洛斯搭载在GDP上已经平稳着陆。

　　普洛斯在30多个城市的土地资源经过十年的城市发展，已经成为当地较为优质的仓储地块，出租率一直处于高位运行。

　　从普洛斯的战线转移可以看到这个行业大伽对于仓储业深刻的认知。在普洛斯一路凯歌的前进途中，身后渐渐多了很多跟进者，嘉民、易商、宝湾、新地AMB、盖世理、嘉民、丰树以及新熙地、仲量联行、麦格理..........

　　经济有五行之说，仓储业属于土，缓慢，高投入、长周期、低回报。2016年的仓储业务量指数为50%，回落8.5个百分点，位于荣枯线上；新订单指数回落3.6个百分点至51.9%。

　　根据中国物资储运协会对全国65个大型仓储企业的调查，58家企业盈利，7家亏损，亏损面为10.7％，亏损额略有降低；实现主营业务收入185亿元，比去年下降11％；实现利润3.41亿元， 比去年增长9.6％；

2、仓储业拐点到来

　　一般省会城市规划的物流园区面积都在10平方公里以上，有的高达几十平方公里；二级城市也在好干快上的增加一些物流园区项目。由于政府为了加大投资强度，杜绝土地的闲置，所以会使得仓储业留存土地得以加速开发，从工业用地转型为商用或住宅用地，由于房地产行业的宏观调控，使得工业用地的市场投放量饱和。

　　“这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，将会出现空仓率增加，租金下降的现象。”因此，2017年“仓储资源将出现拐点”。

　　整个仓储业在2017年将迈入调整期。将在以下方面有所变化：

1、拿地越来越难

　　地方政府感觉到仓储业的税收回报和拉动地方经济的能力属于慢热型，于是越来越多的政府对于仓储用地开始加上一些指标，投资强度、税收回报、就业指数。这些指标对于仓储业显得无法适应。

2、空仓率持续攀高

　　在上一个三年是工业地产突飞猛进的三年，诸如上述企业不同程度的都在一线城市获得了土地资源，然后加紧投入建设过程中，这些仓储设施一旦建成，将大幅度提高库房供给量，将会出现空仓率增加，租金下降的现象。

3、资金成本攀升

　　普洛斯之所以成功是由于它的境外融资能力，针对于仓储业而言，依靠土地的增值保值溢价需要一个经济周期来完成，从2004年普洛斯进入仓储市场，经过12年的耕耘已经基本上完成了这个周期更替。

　　而跟随普洛斯进入仓储市场的基金企业，才刚刚开始进行圈地和投入，这样的后知后觉，刚赶上经济常态化，美元的回归，为了阻止美元回归，央行必定会提高利率水平，那么依靠国内短期负债所拉动的这轮物流地产的投资必将不堪重负。

3、2017年仓储业的可能变化    

　　（1）大规模的重组合和并购出现

　　从简单出租获取租金，已不足以支撑高额的资金成本，那么大范围的重组和合并潮，将会在仓储业领域出现，一些无力持续高强度投入的国内物流地产商会选择股份的出让和重组来缓解危机。

　　在平安保险基金，幸福基金，深国际等大鳄的促进下，由于物流地产业本身的产权、投资简单清晰透明的特征，这样的重组相对清晰可见。从合并报表，并购企业来说，以土地和资产为主的物流地产业将会是一个非常容易介入的领域。

　　（2）尝试多业态经营

　　如何在现有土地上获取更多的价值，那么只有提高流量，人流量和货流量，仓储业恰恰在这方面是短板。所以多业态经营成为必然。

　　多业态公铁联运，保税园区，公路港，综合性，城市配送中心，冷链、危险品..........每一个业态都有用武之地。

　　但是尝试需要人作为前提，对于各业态业务的熟悉程度，需要的不是一个人，而是一个团队，所以经营权和所有权的分离逐步得以在仓储业实现，驿盟、天地汇在这方面进行了有益的尝试。但距离形成模板推广，还需待以时日。

　　最近天地汇已开启园区加盟业务，这是专业化园区团队建设有益的一步。

证劵化的路程

　　在重资产投入的物流地产业，由于大部分国内企业的资金都来自于短期拆借，资金成本较高，在未来可以预期，由于美元压力，资金成本会持续攀升，如何快速的变现就成为园区面临的最核心的问题。

　　实现短期资金回笼有两条途径，1、独立产权的销售，2、园区以未来收入进行预期招募资金。

　　首先现有物流园区的产权销售，借鉴房地产业的销售模式，但这个在物流园区不太适用，工业用地的拆分销售在现行土地政策下，是海市蜃楼，毫无指望。

　　仓库的使用者，由于销售量的不断调整，销售区域、使用的第三方物流，等各种因素，也很难进行购买。

证劵化

　　拥有稳定现金流收入的企业，通过将其现金流出售给具有资格的独立第三方("SPV"，Special Purpose Vehicle)而实现资产的提前变现，而SPV购买现金流的资金由其向公众发行资产支持证券募集，从而将企业的未来资产进行了提前变现和转移分拆，进而满足了企业的融资和风险释放的需求。

　　资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。发起人也称原始权益人，是证券化基础资产的原始所有者。

　　阻碍园区资产证劵化道路的因素主要是发起人，如何将散落在各个城市的物流资产通过组合，重组构建合法的发起人是未来物流地产证劵化的核心。受托人，存管机构，承销人都比较好解决。

　　在目前严峻的仓储市场态势下，仓储业面临着几个核心问题，这些问题必须以市场化的手段来解决 ：

　　1、先期投入的巨额资产如何实现其流动性。仓储业在土地，建设，规划上的投资固化后，如何盘活。

　　2、以短期负债为主的资本结构，如何改变，并获得低成本融资。

　　3、在即将到来的仓储行业拐点时，如何通过将现有资产推向资本市场，以尽可能的降低资产风险。

后记

　　仓储业进入2017将会发生众多的变化，现在我们已经感觉到变化的影响，仓储业供大于求的趋势越加明显。2017年的仓储业将面临拐点，适应改变并及时做出调整是物流地产业所应该迈出的一步。

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