物流园搬来搬去，你知道是为什么吗

　　搬家，是物流人心中永远的痛。腾达物流曾一年之间搬迁5次，荣原物流数年间搬迁19次，每搬一次家都会伤筋动骨、损失惨重，不少人因此退出物流行业。

　　前不久，因为南小李庄、小刘村、刘东村合村并城，郑州“金三角”区域的物流又要搬迁，引发广泛关注。

　　郑州物流频繁搬家，背后有什么深层次的原因？拆迁前后都有哪些迹象？物流人需要怎么做，才能在搬迁时尽量减少损失？河南商报发哥探访物流专家，希望有些观点能给物流人一些借鉴。

搬家，对物流人来说，非常可怕

搬迁原因

　　物流搬迁三大原因：政府规划、产业变迁、城市扩容。

　　物流人最害怕的两个字，是“搬家”。

　　搬家意味着建好的园区从此废弃，投入的建设成本多半打水漂；搬家意味着客户会大量流失，再把创业伊始经历过的重新经历；搬家意味着卷起铺盖重寻安身之地，开启另一次漂泊之旅。

　　腾达物流曾一年之间搬迁5次，荣原物流数年间搬迁19次，每搬一次家都会伤筋动骨、损失惨重。因为这个，不少人从此不再涉足物流行业。

　　物流频繁搬家，背后的原因究竟是什么？

1政府规划

　　“物流搬家，最重要的原因还是政府规划。”中国物流学会常务理事、河南省物流协会专家委员副主任、河南工业大学副教授王焰说，郑州很多物流企业或物流园区，都是租赁非物流用地建厂房，或直接租赁别人的厂房。“这里原本就没有规划物流园区，搬迁是早已注定了的。”

　　他举例说，前不久在郑州物流圈引发广泛关注的“金三角”区域，这里的物流大多是租用村外土地，政府的“合村并城”规划真正实施时，它们就首当其冲要拆迁。

　　“不过，这类物流企业或物流园区，大多是在交通便利的区域自发集聚的，并没有经过统一规划，具有小散乱差弱的特点。”他说。

2产业变迁

　　王焰说，另外一个重要原因，是郑州批发市场的外迁。

　　“省内很多公路物流，本来就是就是服务于批发行业的，批发市场外迁，物流园区和物流企业也必然会外迁，形成集聚效应，才能更好地服务市场。”王焰举例说，郑州南区崛起的华南城，就带动了一大批物流企业南迁。而据河南商报发哥了解，已有不少物流企业有意向在龙湖镇、郭店镇等处拿地建物流园区。

3城市扩容

　　“此外，城市扩容也是物流搬迁的原因。”王焰说，近些年郑州城区的框架不断拉大，可能原本是物流用地，后来也因为城市发展需要改为其他用地。

　　“物流大多集中在传统意义上的郊区，但郑州这几年发展很快，原本的郊区也成了市区。物流在这种情况下搬迁，也是城市快速发展造成的。”他说。

赔偿标准

　　各项手续齐全的物流，按照郑州市142号文的标准补偿。

　　据介绍，严格来说，一片区域并非物流用地，原本就不该出现物流园区。但根据郑州实际情况，相关部门还是会酌情对物流园区、物流企业给予补偿。

　　比如对这次“金三角”区域物流的搬迁，十八里河镇工会主席卢志伟曾提到，各项手续齐全的物流园区，会按照郑州市142号文的标准进行补偿；手续不齐全的，补偿标准按照管城区的相关文件进行，只会补偿相应的拆工费。

　　河南商报发哥查询发现，这个“郑州市142号文”于2014年7月印发，是郑州市政府关于调整国家建设征收集体土地青苗费和地上附着物补偿标准的通知，其中包含5大项内容。涉及到物流搬迁的是“建（构）筑物类补偿标准”。

　　按照标准，地面附着的平房，砖木结构按照495元/平方米补偿，砖混结构按照620元/平方米补偿；地面附着的楼房，砖木结构按照550元/平方米补偿，砖混结构按照680元/平方米补偿，框架结构按照1080元/平方米补偿，钢结构按照800元/平方米补偿；地面附着的厂房，砖混结构按照460元/平方米（石棉瓦顶）和530元/平方米（空心板顶）补偿，钢混结构按照1200元/平方米补偿，框架结构按照1100元/平方米补偿（净高6米以上）；地面附着的仓库，砖混结构按照400元/平方米（石棉瓦顶）和510元/平方米（空心板顶或铁皮顶）补偿；地面附着的彩板房，单层或多层按照210元/平方米补偿，厂房按照260元/平方米补偿。

　　至于拆工费，砖混结构此前郑州有按照400元/平方米补偿的先例，但据介绍，具体标准会根据建筑情况来确定。

自建园区难处

　　拿地难是核心问题,不少物流经营模式陈旧。

　　据河南商报发哥了解，此次“金三角”物流搬迁，不少物流企业已经选好地点，准备拿地自建园区。

　　比如，黑豹物流发布“告客户书”称，黑豹物流园搬迁过程中业务正常开展，今年年初已购置200余亩土地进行新场建设，新园区整体设计按照普洛斯物流园的建设标准，预计将于2016年12月投入使用，地点为郑新路与黄金大道交叉口。发哥查询到，该地块位于新郑市郭店镇，紧邻郑新路，交通便利，距华商汇较近。

　　不过，并不是所有的物流都有条件自建园区。王焰分析认为，物流自建园区面临几大问题，其中的核心问题就是“拿地难”。

　　“很多小物流，所需要的经营场地不大，但这么小的物流地块基本没有；动辄上百亩的地块，又买不起；即便能买得起，这块地又不一定有资格拿。”王焰说，不少拿不到地的小物流，还会选择临时租赁的老路，面临的仍是漂泊无定。

　　此外，资金跟不上，是自建园区另一大问题。拿到了地缺少建设资金，这种情况也不在少数。“也有个别物流企业拿不到地，转而从‘二道贩子’手中拿地，大大增加了物流经营成本。”他说。

　　大多数物流，还面临经营理念和模式陈旧、同质化的问题。“经营方式没有达到现代化、网络化、信息化，竞争力不强，规模上不去，无力转型，到头来还是会被淘汰出局。”他说。

拆迁影响

　　物流向集约化、平台化发展，行业集中度会越来越高。

　　“其实，就整个物流行业来说，搬迁有时也带来行业洗牌的机会。”王焰说，一部电话、一张桌、一个人就能干物流的时代已经过去，公路物流行业正由小散乱差弱向集约化发展，行业集中度也会逐渐提高，越来越多的创新力不强、经营管理水平不高、人才跟不上的物流企业将面临着转行与被淘汰的境地。

　　“郑州的商户，越来越倾向于信赖有一定规模、有固定的物流经营用地、注重服务和品牌的物流企业，这是一种良性的发展。”王焰支招，物流企业想要更好地生存发展，需要做的工作有三项：一是顺应趋势，创新服务理念、服务模式，避免同质化竞争或打“价格战”；二是注重信息化和先进技术的应用，注重人才的引进和培养；三是“抱团取暖”，加强合作，也可通过资本进行整合并购，实现突围与持续发展。

　　“不过，行业良性发展，并不是物流企业单打独斗能够做到的，政府还需要加以引导，创造更好的公平竞争、规范经营的市场环境和产业集聚与集群发展条件，比如合理规划物流用地，扶持现代物流企业做优做强做大，打造公路港，注重不同运输方式的协同配合等。”他说。

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