顺丰房托通过港交所上市聆讯 募资23亿港元

　　顺丰控股（002352.SZ）分拆顺丰房托在香港上市，顺丰房托已通过香港交易所上市聆讯，星展为顺丰房托独家保荐人，瑞信及摩根大通是联席全球协调人；据笔者相关渠道了解，顺丰房托4日开始路演，最快将于5月完成上市。

　　这将意味着，顺丰的资产证券化进一步加速，能够以轻资产模式运营，并将更多相关物流资产货币化。据了解，未来顺丰所有的关联地产项目成熟后都可以放入房托平台。每年持续将新的地产项目放入房托，这可以有效解决场地获取给公司现金流带来的压力。同时，香港鼓励物流行业，给物流地产的支持比以往高，这是一个很好的窗口去做一个主流的物流房托基金。提前在香港布局，能够对内地房托布局有好的引导作用，更好地实现公司的资本运作。

顺丰房托架构与团队

　　顺丰房托基金为首个在香港的以物流为主的REIT。其主要投资目标乃为基 金单位持有人提供稳定分派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价 值。顺丰房托基金于[编纂]时的初始投资组合将包括分别位于香港、佛山及芜湖的三处 现代物流物业，于2020年12月31日，可出租总面积为307,617.5平方米。各物业均位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

顺丰房托基金的核心资产

　　顺丰房托基金初步组合包括三处现代物流地产，配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心。由于其楼龄相对较低且现代化程度相对较高，可使租户更高效地将其用作多种用途，现代物流地产可自其他物流地产中脱颖而出。香港物业获美国绿色建筑协会认证，符合能源与环境设计先锋奖(LEED)金奖认证标准。根据市场顾问报告，于2020年年底，佛山物业为佛山市南海区第六大（以建筑面积计）现代物 流地产及佛山市第十六大现代物流地产，而芜湖物业为芜湖市第四大现代物流地产。

　　落成于2014年，香港物业（包括一个配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中 心）为一个15层高的坡道式现代物流地产，其特点在于是一个提供可通向各仓库楼层 车辆坡道的现代物流地产。香港物业的可出租总面积约为1,725,692.5平方英呎（相当于 160,322.2平方米），且，以面积及评估价值计，其在物业中属最大，约占于2021年3月 31日可出租总面积的52.1%及物业总评估价值的86.7%。香港物业位于青衣，邻近连接 全球其他商业港口的葵涌九号货柜码头，毗邻香港国际机场，并可通过港珠澳大桥及 广深港高速铁路等主要道路及交通基础设施到达。

　　落成于2021年3月，佛山物业为一个现代物流地产，可出租总面积约为84,890.8平 方米，且配备有智能技术及量身订造的设施（如自动分拣及供应链设施）。其位于临近 佛山沙堤机场、佛山西站、广州火车站及广州白云机场的战略位置。

　　落成于2019年，芜湖物业为一个现代物流地产，可出租总面积约为62,404.5平方 米，且包括两个高标准仓库、一个分拨中心（配备有自动分拣及供应链支持设施）、一 幢研发楼宇及两幢配套楼宇。芜湖物业位于国家级开发区以及芜湖物流及工业企业集 群鸠江经济开发区。其紧邻芜湖东高铁站、芜湖国际货运港及宁芜高速。

财务收益情况

　　2018、2019及2020年收益分别为2.55亿港元、2.69亿港元及2.79亿港元；运营溢利为4.23亿港元、2.85亿港元及1.6亿港元；公司拥有人应占年内溢利为2.97亿港元、1.74亿港元及2688万港元。

　　顺丰房托基金而言，房托管理人的核心目标是向基金单位持有人提供稳定分 派、长期可持续的分派增长以及提升顺丰房托基金物业的价值。房托管理人拟通过在 全球范围内持有及投资优质的创收的物业（主要专注于位于香港及中国的物流地产）实 现该目标。房托管理人打算通过实施以下策略实现上述核心目标：

　　• 资产管理策略：积极管理顺丰房托基金的业务及运营表现（包括优化租用 及租赁续约率），以实现更高的收入增长以及跨地区及跨资产类别的多元化 收入流。

　　• 投资与收购策略：寻求具有收入及资本增长潜力的收购机会（无论该等机 会来自顺丰控股股份集团或第三方），以为基金单位持有人提供持续回报并 提升资产价值。

　　• 物业开发策略：开展对现有投资组合具有增值作用的物业开发及相关活 动，并于必要时针对其现有物业开展再开发活动，以满足主要租户的运营 需求及规范。

　　• 资本与风险管理策略：通过管理顺丰房托基金的债务融资成本及利率风险 来优化顺丰房托基金的资本结构，从而保持稳健的资产负债表。采取审慎 的现金管理，维持充裕的流动资金及融资能力，以于战略机遇出现时利用 战略机遇。

　　顺丰房托基金为一个以单位信托基金形式组成的香港集体投资计划，为首个将于香港并以物流为主的房地产投资信托基金。顺丰房托基金的投资重点应为全球范围内可产生收入的房地产，初步重点为物流地产。顺丰房托基金由房托管理人管理，其主要投资目标为向基金单位持有人提供分派、造就可持续分派增长及提升顺丰房托基金物业价值。

　　截至2020年12月31日，物业的可出租总面积约为307，990.8平方米，评估价值为60.936亿港元。于2021年1月31日，物业的平均出租率约为94.9%。各物业均位于香港及内地主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。

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