王卫的又一布局 “顺丰地产”将上市

　　京东成立地产基金京东产发后，国内另一大物流企业顺丰旗下的顺丰地产基金也将于香港上市。

　　市场消息称，顺丰控股分拆顺丰房地产投资信托基金（下称“顺丰地产”）在最快可于5月在香港上市。

01 顺丰在香港的地产最值钱

　　顺丰在2月10日发布公告，筹划通过境外控股子公司间接持有的、分别位于佛山、芜湖、中国香港的三项物业作为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并在香港上市。

　　这三处物流地产分别是位于中国广东省佛山市南海区的佛山桂城丰泰产业园、位于中国安徽省芜湖市鸠江经济技术开发区的芜湖丰泰产业园、中国香港青衣的亚洲物流中心-顺丰大厦。

　　顺丰表示设立房地产投资信托基金并上市将开拓公司的创新性融资渠道，有助于盘活公司的物流资产，增强公司的现金流，进一步支持公司战略资产投入，持续扩大规模，提升经营能力。

　　物流地产行业的知名公司有普洛斯、万科、深国际等。物流地产证券化（REITs）被万科物流、京东等企业采用，具有收益主要来源于租金收入和房地产升值、收益的大部分将用于发放分红等特点。

　　与万科物流不同的是，京东与顺丰的物流地产客户目前主要是自己，具有较为稳定的合作关系和现金流。

　　顺丰地产可出租总面积为307,990.8平方米并包括配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心，评估价值为60.94亿港元，物业平均出租率为94.9%。

　　其中香港物业的可出租面积和评估价值最高，分比为160322.2平方米和52.8亿港元，占比分别为52.1%和86.6%。

02 顺丰地产主要客户是顺丰

　　顺丰地产的上市，也能让市场得以一观物流地产的经营情况。

　　截止到2020年9月30日，顺丰地产合共有32名租户。前五名租户贡献了83.3%的租金收入，但有三名租户来自于顺丰。顺丰关联租户贡献的收入占比达81.8%。

　　租户行业有81.9%是物流行业，其余为药品、科技及其他行业。

　　顺丰地产收入分为租金和物业两部分，租金收入占比超过8成。香港物业的收入和出租率占主要地位。

　　需要注意的是，地产价格的公允价值变动会对净利润产生影响，顺丰地产招股书显示。由于公允价值的变动，截至2020年9月30日止九个月产生亏损6460万港元，同期净利润为32万港元。

　　报告期内，顺丰地产的运营活动现金流为正，投资和融资活动现金流均为负。截止到2020年9月30日的现金及现金等价物为696.7万港元。

　　顺丰地产的投资活动为添置物业及设备资产，融资活动为有自于关联方的贷款，有偿还关联方的贷款及利息。

　　顺丰地产在佛山和芜湖的物业管理人为顺丰子公司佛山市丰预泰产业园运营管理有限公司及合肥市捷泰企业管理有限公司。在香港的物业管理人则为独立第三方第一太平戴维斯物业管理有限公司。

03 顺丰多次试水物流地产证券化

　　据顺丰2020年财报，顺丰控股已成功布局50个城市的产业园项目，物流场地土地面积约8,721亩，已建成建筑面积约172万平米，预计2021年建成项目建筑面积约138万平米，未来三年顺丰产业园管理运营面积预计超500万平米。

　　并且，顺丰多次试水物流地产证券化项目。

　　顺丰在2018-2020年连续发行三期物流地产ABS资产证券化产品，将包括位于上海、无锡、深圳等九个城市的10个项目作为标的资产设立资产支持专项计划。

　　标的资产土地面积合计约845亩，建筑面积合计约67 万平米，募集资金总规模约人民币46 亿元，累计实现资产增值投资收益约人民币18 亿元。

　　2020 年，顺丰与中信资本合作设立物流地产开发基金，基金规模为人民币21亿元的等值美元，将位于北京、广州、郑州三个城市的优质物流资产组合作为首期项目资产置入基金，项目资产土地面积合计约493亩，建筑面积合计约32万平米 。

　　物流资产证券化的一个背景是顺丰在智慧物流方面正在持续投资。例如，顺丰在4月6日举办的“顺丰智慧物流产业生态联合创新论坛”上展示的面向数据中心的全国调拨解决方案、丰LINK前置共享仓、供应链金融解决方案、丰修科技等；为行业客户提供金融+仓储+售后+物流等一体化解决方案。

　　在今年1月，顺丰集团上海总部暨智慧物流科技产业基地项目正式开工，规划建设顺丰上海总部、顺丰智慧物流科技创新中心、智慧物流科技展示中心、智慧物流科技生产中心、智能分拣中心、智慧冷链中心。提供涵盖科技研发、智慧物流、大数据、供应链金融等全产业链服务。

　　2020年，这种REITs模式在大陆和香港得到监管部门的鼓励。

　　2020年底，香港明确放宽REITs投资限制，例如容许房托投资少数权益物业；容许房托投资物业发展项目时超过现有的资产总值10%的上限；将房托基金的借款限额由资产总值的45%提高至50%等，以此吸引更多房托在香港上市，增加市场选择和流动性。

　　目前在港交所上市的REITs有14只，涵盖零售、酒店、度假村、写字楼等，其中数只REITs都以中国内地物业为底层资产组合。

　　2020年4月，中国证监会、国家发展改革委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确优先支持包括仓储物流在内的基础设施补短板行业。

04 顺丰经营情况影响基金收益

　　据顺丰地产招股书显示，自2015年至2019年，中国物流地产总面积复合年增长率约为3.1%。在出现新驱动因素之前，预计市场将温和但稳定增长， 2019年至2025年复合年增长率约为2.0%。

　　由于地域不同，产业结构不同，顺丰地产在佛山和芜湖的物流地产的租金也不同，两地物流地产资本化率在5%的水平。

　　2015年至2019年，佛山市物流地产租金稳定增长，年增长率约4.0%-5.0%。租金上涨至2020年第二季度的约为1.15元/平方米/天。租金预期于中长期内维持增长趋势。

　　而芜湖市的物流地产租金在同期虽然处于增长状态，但在2020年第二季度的价格约为0.85元/平方米/天。

　　顺丰地产的收入绝大来自于顺丰，顺丰的经营状况将会影响物流地产的收入。而顺丰在今年第一季度的亏损引起了市场上广泛的讨论，如果顺丰的营业状况不佳，顺丰地产的收益或也将受影响。

　　顺丰地产如何拓展第三方客户，是其升值的一大要素。另外，上市后，顺丰或将借力继续加大在基于5G等数字技术的智慧物流园区、无人化仓储投资。

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