重新认识普洛斯收购案，万科将如何影响中国物流业？

　　7月14日，万科联合厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以790亿收购新加坡物流巨头普洛斯，成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中，万科集团出资169亿，占股21.4%，完成后万科将成为普洛斯第一大股东，也将成为国内物流地产老大。这次并购不仅仅为中国房地产业提供了多元化案例，同样也是中国物流业和资本运作MBO值得研究的案例。既然作为案例，我就尽量从多个角度去解读这次的并购。

一、物流地产的规模究竟有多大？

　　世邦魏理仕的报告显示，物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。以2017年一季度为例，上海的高档住宅租金环比增长为0.9%，写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%，而物流设施的租金环比增长率为1.4%，南京更是达到了2.6%。

　　今年上半年上海共有四个高标仓库交付，为市场带来 25万平方米新增供应。受益于第三方物流和电商企业的持续活跃需求，新项目基本已达满租状态。租金方面，上海高标库同样本平均租金小幅上升至1.45元/平方米/天。

　　稳定回报的背后，是高标仓库的严重短缺。作为全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商，普洛斯恰巧可以帮助万科弥补技术层面的短板，助推其在物流地产领域快速扩大规模。

　　中财网分析指出，中国物流地产行业空间巨大，土地资源和学习效应助力弯道超车。中国城镇化和B2C电商发展拉动物流地产需求，而中美人均仓储面积差异意味着巨大的行业空间。虽然万科（地产）、平安（金融）、京东（电商）等企业纷纷涉足物流地产，但外资仍占据绝对主导地位。巨大的市场空间下，土地资源和学习效应助力内资企业弯道超车，诞生行业巨头。

　　这次股权并购的主角普洛斯有可能非行业人士并不太了解，我在他们官网下载了一份他们在中国的产业布局，这份资料估计并不是最新的，但就这几张简单的图也许能让你知道为什么普洛斯会被称为全球物流地产的霸主企业。

　　你如果有兴趣也可以从他们的网站下载到普洛斯在全球的物流园区产业布局。

　　而从地产业和资本的视角去看待这次的并购，你可能会从不同的角度去思考不同的问题，比如：郁亮时代的万科通过物流地产企业的并购开启了多元化时代；拥有稀缺土地资源的企业将引导未来电商、物流的发展格局；普洛斯的MBO（管理层收购）为更多的行业龙头（国有企业除外）的CEO在股权激励上提供了更多的思路和想法等等，下面我从三个角度进行分析下。

二、地产业角度

　　随着房地产白银时代的到来，公司之间的资产并购会越来越多。

　　据克尔瑞研究中心发布的数据显示，2017上半年中国房企销售排行中，碧桂园以2842.2亿的超高战绩位居榜首，万科和恒大分别以2727.5亿元和2409.7亿元位列第二、第三名。千亿俱乐部房企由上年的5家增加至7家，龙头之争愈演愈烈，强者恒强态势愈加显著。未来几年，市场格局势必会迎来洗牌定局。

　　在不断加码的调控政策影响下，传统房地产开发遭遇了前所未有的冲击。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“离开了黄金时代后，大型房企们要谋求可观的增速，在可预测的未来两年，会继续这种频繁的资本并购。”

　　严跃进同时表示，“房企通过收购虽然不一定会在房屋销售指标方面得到迅速反映，但却可以快速做大企业营业收入。”

　　郁亮曾表示，没有伟大的企业，只有时代的企业，没错，万科正在为未来布局。

　　对于收购普洛斯一事，一向沉稳理性的郁亮称，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局，进一步扩大影响力。

　　在业内人士看来，通过收购普洛斯，将助力万科从“住宅提供商”向“城市配套服务商”转型，从而跻身物流地产巨头行列。

三、资本角度

　　作为亚洲最大规模的私募基金收购案——普洛斯集团私有化，最终以中国财团116亿美元的竞购价成交。中国财团占股比例分配为：万科21.4%、厚朴投资21.3%、高瓴资本21.2%、中银集团15%、普洛斯管理层21.2%。

　　这个价格低于此前的140亿美元及182亿美元的市场估值，可以说是贱买，因为此前有统计称普洛斯旗下投资物业的价值为147亿美元，高于最终成交价。

　　但是普洛斯的官方发布的私有化要约中“似乎”没有这种想法。主要股东新加坡政府投资公司GIC投私有化赞成票。

　　新加坡政府投资公司GIC投私有化赞成票

　　不过最后黑石集团、RRJ等财团退出竞购，给出的理由则是“整个竞购毫无意义”，因为普洛斯总裁梅志明领衔中国财团参与收购。

　　国际私募巨头退出后，参与普洛斯私有化的只剩厚朴投资和梅志明牵头的中国财团，以及华平投资、苏宁云商所在的另一个财团。然而：

　　抱歉！客户及对手不能竞购！

　　此前英国《金融时报》曾报道，中国财团阵容豪华，成员包括普洛斯管理层、厚朴投资、万科、平安保险、高瓴资本以及马云持有大比例股权的基金管理公司。有消息称，刘强东旗下基金也曾想加入中国财团参与竞购。而从最终的结果看，平安保险，马云旗下基金没有出现在最终的中国财团阵容里，而此前媒体鲜有提及的中银集团成为私有化的参与方，占15%股份。

　　在对普洛斯私有化的角逐中，中国电商企业阿里，京东和苏宁没能从中分得一杯羹。

　　其中的原因也许在于，阿里巴巴集团物流板块——菜鸟物流的核心股东富春控股是普洛斯的重要竞争对手之一。

　　京东主打自营物流，而其非自营物流的主要服务供应商是易商红木，这家也是普洛斯私有化的竞购者之一。

　　苏宁云商之前是普洛斯中国的客户之一，租用普洛斯的物流产业园，此次也参与普洛斯私有化的竞购。不过同易商红木一样，他们不是站在普洛斯管理层的一方，而是由华平投资牵头的财团。

　　与之相对应的是万科成为中国财团的五个投资人之一。

　　近些年，万科在物流地产中布局频繁。2015年万科撤销物流地产事业部，取而代之的是联合黑石集团成立万科物流地产发展有限公司。

　　万科也曾表示想成为中国第一的物流地产发展商，截至2016年底，万科物流地产已获取的18个项目总建面约147万平方米，当然这个成绩在国内物流地产开发商中不算出众。此次占股21.4%，万科以非常轻微的优势成为普洛斯的第一股东。有人戏称，没想到万科进军物流地产业最大的动作是收购。

四、私有化还是MBO

　　提到普洛斯有几个很响亮的头衔，全球领先的物流地产商，国内高级别仓储霸主，产业地产基金模式范本……

　　普洛斯在全球拥有2515个完工物业，1076个物流园，总建筑面积达到5223万平方米，遍及中国、日本、巴西和美国的118个城市。其中，在中国38个城市拥有并管理着237个综合性园区，总建筑面积为2740万平方米。

　　截至2017年3月31日，普洛斯未计利息、税项、折旧及摊销之利润(EBITDA)总计为4.89亿美元，旗下投资物业价值为147.0亿美元。

　　所以说，中国财团牵头116亿美元成功竞购普洛斯私有化，真心是个便宜的价格。这或许在于普洛斯私有化更像是普洛斯团队的MBO（管理层收购）。

　　之前有文章分析称，普洛斯中国的掌门人，也是新普洛斯（GLP）的创始者梅志明，即将发起一场管理层收购，厚朴投资的方风雷和高瓴资本的张磊是他背后的金主，而后两者本就是普洛斯的股东。

结语：

　　普洛斯在物流地产业地位重要，但是近年来在资本加大对物流领域的扶持后，更加面临其他物流地产商的竞争。

　　2016年菜鸟物流核心股东之一的富春控股，将它的物流地产资产以REITS的形式在新加坡市场上市。普洛斯在国内的主要竞争对手宇培集团登陆港交所。国内本土国资物流地产商宝湾物流借壳重组登陆A股。

　　资本涌入物流行业，私有化之后有更多决策空间的普洛斯管理层要怎么做？据称私有化之后，普洛斯会谋求在港交所上市。不管如何，普洛斯的后期动作至少牵动了地产、物流、资本三个行业对它的密切关注。

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