普洛斯瞄准中国市场，探索产业园模式

　　跨国企业为了研发针对中国人消费市场和消费习惯的产品，开始改变原先把劳动力一端放在中国的模式，而在中国研发，并且发现中国的研发技术并不劣于其他国家，甚至可以反哺美欧市场。在中国进入创业创新的环境中时，普洛斯正借这个时机在国内发展研发类产业园。

　　9月20日，普洛斯旗下产业园品牌“环普”首入北京，并引入宝马集团中国研发中心。基于对中国宏观环境的基本判断，宝马北京研发中心面积从原来的4000平方米猛增到4万平方米。而作为全球最大的工业物流商，普洛斯瞄准了中国产业园的市场需求。

跨国企业瞄准中国市场

　　普洛斯高级副总裁赵明琪在接受21世纪经济报道小编专访时表示，很多跨国企业，此前都将研发中心放在美欧，只把劳动力密集的一端放在中国。

　　但现在跨国企业为了研发针对中国人消费市场和消费习惯的产品，开始选择在中国研发，并且发现中国的研发技术并不劣于其他国家，甚至可以反哺美欧市场。比如中国的高铁、基础网络等基础设施已经超越了很多国家。

　　赵明琪透露，普洛斯目前在全球市场上主要投资了四个国家，美国、巴西、中国和日本。其中资本金投入最大的是中国，并且中国是普洛斯很重要的投资市场。

发展目标：不止于物流仓储

　　在物流地产领域，相比于嘉民、安博、盖世理这些外资物流地产商，普洛斯是最为本土化的。其在中国近年来的发展路径也在紧追“中国国情”。

　　公开资料显示，普洛斯在美国起家，在新加坡上市，2009年，成为中国最大的现代物流设施提供商。目前，普洛斯在中国拥有及管理156个物流园，2020万平方米物流设施，布局中国35个城市。

　　然而，普洛斯在中国的野心并不止于物流仓储板块。于2008年，普洛斯成立“环普产业投资”板块，投资运营以工业为主的现代综合产业园。该板块是其与中新苏州工业园区的国控公司中新置业成立的新品牌“GLPI-Park环普”，即环普产业投资，股权比例为50∶50，并由普洛斯独家进行管理和运营。

中国消费市场庞大

　　赵明琪称，环普板块目前定位为研发类投资运营公司，这是基于对中国市场的理解。2008年之前，普洛斯主要集中于物流，因为当时的中国是一个生产制造基地、一个货源地，大部分物流运作与航运相关，且当时中国经济是以出口为导向。

　　但2008年金融危机后，受益于中国内需和电商蓬勃发展，普洛斯服务的客户已经七成以上来源于国内内需消费市场。然而，中国整个消费力的增长又带动了劳动力成本的增加，城市房价、商务成本都随之增高，使中国制造成本的优势被弱化，再加上汇率变化，中国制造业在价格上不再具备低成本优势。

　　在普洛斯看来，制造业对中国来说是至关重要的，中国如此大人口的消费市场，仅靠进口无法满足，所以中国需要发展原创技术和创新。

“经济好不好是相对的”

　　赵明琪透露，普洛斯初进中国时，80%是国际客户，20%是本土企业。目前，比例已经一半对一半。她认为，目前中央政府鼓励“大众创业，万众创新”，整个市场大环境是鼓励市场和民众有更多自己的核心技术、原创产业，而不是完全依靠外来技术的投入，这是中国未来的发展方向。

　　中国未来也一定会从中国制造到“中国创造”。这条路目前也在转变中，中国创造需要有自己的附加值、核心内涵以及原创技术。普洛斯正是借这个时机发展研发类产业园。

　　赵明琪称，普洛斯看好中国经济发展。“好和不好是相对的，即便中国把预期增速减少到6%，在全球市场上依旧是增速最快的经济体之一，只是我们习惯了过去两位数字的增长，但大多数国家的增速在2%就已经是非常好的了。中国还是很有潜力。从整个市场看，我觉得它的变化并不是衰退，只是减缓了增长速度而已。”

　　从赵明琪的角度看，宝马在中国的投资也非常大。宝马主要的销售市场是欧洲，其次是中国，中国占宝马整个亚洲销售量的约70%。她透露，普洛斯在产业园方面的投资以中国为主。其他市场还是以物流为主，因为除巴西以外都是非常成熟的消费市场。

跨国企业产业园模式探索

　　在中国经济面临转型的关键时期，产业园的发展尤为重要。然而，受现金流回报周期长等现实因素影响，不少开发商并没有寻找到更好的模式良性循环运营。

　　赵明琪也注意到，市场上很多产业园是打着产业园的旗号做房地产业务。比如，产业园是以销售方式经营，这种模式下，开发商销售完项目就交由物业公司接管。中国产业园参差不齐，以政府为主导的产业园相对而言更在意是否带来产业效益。

　　赵明琪坦言，普洛斯不擅长做出售型物业。他们认为，企业有置业需求并不代表具有成长性。并且，以普洛斯的资金成本和资金量，也并不在意是否有短期现金流回本。

资金来源：保险资金或者基金

　　赵明琪称，普洛斯的资金来源主要是保险资金或者基金，这些业态的资金量比较大，但基金更期待稳健投资，并不追求短期高回报。不过，她表示，这不排除在未来合适的时机去做资产证券化，目前尚未确定在哪个时点做。

　　“普洛斯已经是一家上市公司，原始投资已经在资本市场上循环过，资金量很丰富。另外，普洛斯在美国和日本市场的业务有非常明显的退出路径，在中国的资本发展方向也都在探讨，未来会有一个退出方式。”

　　业内人士表示，一直以来，普洛斯的物流地产在中国比较尴尬，一是没有显示出地标意义，二是占着好地方但如果税收就业拉动效应较低，很多内地的政府部门不是很买账。

　　而引进高大上、高精尖产业，税收贡献大、外观又比较讨喜的环普产业园很好地补充了普洛斯物流园的短板，二者可以形成协同效应。

　　据了解，环普研创北京产业园是环普产业园的第二代产品，配合北京工业升级、城市更新趋势，引入一流企业国际级研发中心，推动中国智造的核心研发能力。

　　此次奠基的宝马中国研发中心，将作为宝马集团在中国的重要研发基地，旨在基于中国本土市场技术研发并培育和孵化出属于中国的创新技术。

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