万纬物流的“造血生意经”

　　万纬物流走出了它阶段性的一步。

　　深圳证券交易所9月3日消息披露，万科万纬物流ABS获深交所受理。具体而言，该债券具体名称为“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”，拟发行金额5.73亿元。

　　据了解，该项债券发行人为珠海万纬物流发展有限公司，承销商/管理人为易方达资产管理有限公司，根据深交所当日披露信息，项目状态更新为“已受理”。

　　以目前的情况来看，虽然万科万纬物流这次拟发行的ABS金额不算高，但却是万科物流在资产证券化方面做的一次创新性尝试，为其的扩张开拓的又一项融资渠道。

　　在房地产市场融资持续收紧的情况下，这样的渠道显得尤为珍贵。但真的仅限于此吗？

　　事实上，万科对物流有着更大的野心。

物流ABS潮起

　　万科物流并不是“第一个吃螃蟹的人”，企业在国内发行物流ABS在此前就已有先例。

　　2016年5月，苏宁云商公告，将以不低于16.53亿元的价格出售自有物流资产，且将由中信证券旗下的中信金石基金公司起成立的资产支持专项计划，首度试水物流地产资产证券化（ABS）。据了解，这些资产包括成都、南昌、无锡等六处自有仓储物业。

　　2018年4月，富力以其富力国际空港综合物流园为基础资产发行“富力国际空港综合物流园资产支持专项计划；2018年8月，“中信证券-普洛斯仓储物流1-X期资产支持专项计划”在上交所审议通过无异议函，发行金额50亿元。

　　同年11月，宝湾物流“长江楚越-宝湾物流第1-X期资产支持专项计划”获深交所审议通过，拟发行金额共100亿元。其中，普洛斯及宝湾物流ABS在随后分期发行。

　　值得一提的，这也是物流巨头普洛斯第一次在中国境内发行基于物流地产的ABS。

　　仅从发行金额上看，相比之下，万科物流此次发行的基于物流地产的ABS，金额层面则要小得多。但也不可否认，随着物流地产的快速发展，物流资产的迅速沉淀，企业基于物流地产的资产证券化会变得更为常见。

　　毕竟，如果从需求来看，国内对高标仓储物业仍存在大量缺口，需求在核心城市则显得更大。

　　以上海为例，前瞻产业研究院此前发布的一份报告显示，2018年，上海高标仓储物业的年租金复合增长率达5.8%，与此同时，市场的整体空置率不足10%。

　　但庞大的市场蓝海下，竞争的激烈程度也随之而起。

　　事实上，在2017年7月参与收购物流巨头普洛斯，成为其主要股东之后，万科在物流地产上的渴望变得比以往更为强烈。

　　特别是2018年，仅在一年时间，万科物流新获取项目64个，合计可租赁物业的建筑面积约为494万平方米。相比今年上半年新获得的9个项目，是成倍级的增长。

　　当然，资本运作的动作也不少。除了本次ABS的申请，2017年10月，万科联合江苏信托、博裕物流、乾元晟和飞虹壹号等企业，成立了物流地产基金，当时拟设立规模为60亿元，主要拟投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

万纬大棋局

　　近年以来，物流行业风起云涌，互联网、物流运输网络的快速发展催生了包括物流仓储在内的巨量需求。资本加速进入，房地产开发商也在以物流地产为切入口，快速加码。

　　万科是较为成功的一家。

　　据了解，万科万纬物流成立于2015年，经过四年的发展，截至2019年6月30日，万纬物流共运营64个项目（含55个高标库项目和9个冷链项目），其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。

　　其官网上的资料则显示，公司目前运营及在建总面积1059万平方米，运营及在建项目136个，进驻城市45个，服务的客户700余家。扩张还在持续，今年上半年，万纬物流新获取项目9个，合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。

　　截至今年6月，该公司获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。

　　行业机构的数据显示，经过近几年的发展，万科物流已成功挤进国内物流市场份额的第二位，仅次于普洛斯。

　　事实上，一直以来，物流作为万科除物业开发、商业开发、长租公寓、冰雪、海外、教育业务以外，一个重要的业务板块，是其寻求多元化探索中重要一环。

　　在刚过去的万科中期业绩会上，其高管介绍，万科物流被归属到BU（业务线）业务单元，当中就包括商业开发、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育。另外的BG（事业群）则包括南方区域、上海区域、北京区域、中西部区域，以及物业开发。

　　除此以外，物流仓储也是万科在多元化路上持续投入最多的业务之一。当中，尤其重视在智慧物流和冷链物流方面的投入。根据万纬物流总经理江炜此前介绍，公司高标仓已经达到国内第二的规模，此外，除万科作为大股东的普洛斯以外，冷链的业务规模则达到第一。

　　今年3月，万科物流与中科云网签订合作协议，双方将在全国范围内就仓库、中央厨房及配套冷链相关土地资源获取，团餐业务的库内运营、储存、物流配送及市场拓展等方面开展进一步合作，并拟在满足政府税收、食品安全、就业等方面的同时，共同打造涉及团餐中央厨房、冷链及物流的新型零售产业园区。

　　更早前的2018年3月，万科物流牵手沈阳新松机器人自动化股份有限公司，双方表示将共同研发的先进物流技术和产品，将应用于未来万科物流在国内建设的高标准现代化物流仓储设施，并由机器人公司承担设备制造生产与项目实施。

　　这是万科物流在智慧物流野心的体现。

　　在冷链物流方面，最具代表性的一次动作发生在2018年7月，彼时，万科物流并购了太古实业旗下的太古冷链物流资产包，当中包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。

　　凭借此次收购，万科物流的冷链业务进一步扩大，业务范围延伸至国内一线城市及内陆核心港口城市。

“物流+金融”加速扩张

　　无论是参与设立60亿元物流地产基金，抑或是现时发行万纬物流ABS，除了在“闹钱荒”的大背景下可以快速拓宽自身融资渠道，万科企图通过对资本的运作撬动巨大物流市场的野心也显而易见。

　　一直以来，物流地产也像商办物业一样，在开发和运营的过程中会积累和沉淀大量的资金，资金回收周期长、流动性慢，这样的难题堪比横在物流资产运营商面前的一座大山。而创新性使用资本运作手段，可以大大加快资金回收的周期。

　　具体而言，通过创新资产运营模式，盘活物流仓储存量资产，在获得充足现金回流的同时，继续投入优质物流仓储资产，从而建立起“开发、管理与基金运作”的完美闭环，进而实现轻资产、高周转，进一步推动公司快速的扩张。

　　创新的资本运作模式可以很好的解决上述的资金链难题。

　　在试水物流地产资产证券化之初，苏宁张近东也曾指出过，“通过缺乏流动性的资产证券化，获得的资本将持续投入到O2O模式的转型升级中，进而提升实体资源的价值，形成螺旋性上升的增值闭环。”

　　这对于万科来说，道理是一样的，通过物流资产的证券化，将回收的资金用在物流地产的持续扩张上面，这是万科的潜在述求。而事实上，随着物流地产在国内的持续扩张，这样的资本运作手法，也将成为物流地产发展的重要一环。

　　实际上，这样的资本运作手法，最早来自于物流巨头普洛斯，在其进入中国十多年里，普洛斯正是凭借这样的资本运作手法，得以“滚雪球”般膨胀和扩张，规模快速提升。

　　根据行业机构的一项数据显示，截至今年一季度，普洛斯在国内所占市场份额达到33%，而万科物流虽然仅次于普洛斯，但也仅占6.1%，二者差距巨大。

　　曾不止一次喊出要“成为国内甚至全球第一物流地产运营商”的万科，要加速物流地产领域的扩张，资本的运作必不可少，学习普洛斯或者是其中快速而有效的方法之一。事实上，万科高管在谈及参与普洛斯私有化时，也曾坦言，更多是学习其先进的物流地产经验。

　　一个明显的现象是，进入今年以来，万科物流项目的扩张有所放缓，中报显示，其在上半年仅新获取9个项目，相对比上年全年新增64个项目，数字有所下降。但可以预见，通过“物流+金融”的手段，万科物流将继续寻求扩张。

　　而该次5.7亿元的物流ABS，或仅是其一次简单的试水。

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