普洛斯：按客户需要改造物流中心

　　普洛斯是全球领先的物流基础设施提供商和运营商，业务遍及中国、日本、巴西和美国的118 个主要城市，拥有并管理约 5223 万平方米的物流基础设施，凭借高效网络为客户提供整体物流解决方案。在中国物流行业快速发展的背景下，普洛斯积极调整并适应中国业务的发展，不仅可以为客户提供标准库房，而且按照不同行业客户的具体要求完成了各种形式的物流中心改扩建项目。

　　为了解我国当前市场对物流中心及仓库改扩建的需求特点，改扩建过程中需要注意的问题，以及物流中心改扩建的发展方向，本刊小编采访了普洛斯投资管理（中国）有限公司副总裁王沁。

　　小编：请您结合我国物流市场的发展，分析物流中心改扩建需求产生的原因。不同行业的客户在使用普洛斯物流中心时，通常会提出哪些改扩建需求？

　　王沁：物流中心的建设，与整个国家的经济发展方式和发展阶段密不可分。商业社会的发展阶段、发展速度和发展需求，不断改变着市场与客户对物流中心的格局、形态和功能的需求。再者，物流中心属于长期性投资，由于需求变化的持续性和多样性，需要对物流中心进行适时的功能调整、库体结构改造和扩建等。

　　一般来说，由于客户所处的行业不同，经营方式和物流需求也往往不同，因此普洛斯根据不同客户的需要有针对性地进行物流中心改扩建。

　　如零售及电商，具有终端商业的业态特点，对物流中心及仓库的快速响应能力要求比较高。这种情况下，物流中心需要增加装卸口的数量，留出更大的周转场地面积。同时，由于对周边交通的便利和通畅性要求更高，因此物流中心园区动线设计，与外部交通的对接方式也成为改扩建的重要内容。

　　如对于快递和运输，中转与集散是其主要业态特点，因此对于更多选址于地理枢纽节点上的物流中心，多元化功能的到离岸结构就成为主要的改扩建内容。此外，物流中心也要适应不同交通方式依托物流中心实施的转换，最常见的是货物物流单元的再组合，这就需要有大面积的转场空间。

　　如汽车，对物流中心的整合性和综合性功能提出更多的改扩建要求。为满足整车存储和销售需求，功能相对简单的停放空间面积相对较大，同时，从汽配角度，不同配件仓库一应俱全，其存储产品差异很大，因此对物流中心的改扩建需求也很大。而整个物流中心为适应汽车业态的物流需求，必须形成园区动线的合理结构。

　　如第三方物流（3PL），对物流中心结构和系统的完整性有更高要求。3PL客户多样性的特点，要求物流中心实现物流运营的存储、分拣、加工等能力要一应俱全，又需要满足车队管理、人员安置等衍生性要求。

　　如医药和冷链，整体改扩建的定制化方式是其主要特点。其中，医药库房需根据法规要求来改扩建，其合规需求是整体和细致的。其他冷链客户对物流中心及仓库的改扩建除功能要求外，还需要重点考虑设备装置的投入产出问题，即有效的成本控制。

　　总体来看，当下物流中心的改扩建需求反映出两种趋势：一是物流中心功能向前移，靠近生产端，使得物流中心更枢纽化、更集中化和规模化；二是物流中心同时也功能性地后退，越来越接近终端，对配送、拣选、周转能力要求越来越高。

　　普洛斯基于不同行业客户对物流中心及仓库差异化需求的深入研究，提出有针对性的物流中心及仓库的改扩建解决方案，以此来满足客户不断变化的业务发展需求，帮助客户优化改扩建和运营成本，从而有效提高其市场竞争力。

　　小编：那么，物流中心改扩建应包括哪些内容？改扩建过程中需要考虑哪些因素？

　　王沁：物流中心的改扩建需要从硬件、软件两方面着手。在硬件方面可以考虑以下内容：

　　其一，库门的设置与设计，为满足快速的吞吐作业，物流中心需考虑增加装卸口数量。由于装卸口数量增加，库内就需要更多的暂存空间及相应交通动线，因此开放式的作业面也随之被放大。

　　其二，物流中心及仓库实施双层和多层的建筑结构，是很多一线城市迫于地价和物流业务被极速放大但不宜多点设置而较被动采取的方案。为方便吞吐，车辆能够到达和停泊上层月台，有条件的物流中心多会设计坡道，各种车辆能够直接抵达上层空间进行装卸作业。但同时，为解决库区高层的承载能力，需在下层仓库增加柱网。这种情况下，一层或二层的使用面积会相应减少。

　　第三，如果没有建立坡道的空间与可能，上下层仓库间转运货品除采取升降梯的传统模式外，也可以采取传送带或托盘升降梯等单纯货物转运的模式和装备，这样可以利用有限空间发挥最大的功效。

　　当然，硬件改造名目繁多，需要在实践中边应用边总结。

　　从软件方面来看，物流中心及仓库改扩建项目对信息化建设的需求是最突出的。随着WMS系统、TMS系统、视频监控及安防系统、消防系统等应用越来越广泛，根据仓库经营者的关注点（如仓库的利用率、经营状态、信息共享等）来进行相应的信息系统的升级，已经是当前物流中心及仓库改造的核心部分。

　　再有，冷链类如医药、食品物流中心需要实现温湿度的控制，要对常温仓库的墙体、通风系统、制冷系统等进行改造。另外，针对不同货品对存储温度的差异化需求，不同温区的改造设计就成为低温物流中心技术改造的关键内容。

　　除软硬件外，我们还必须关注以下两个方面：一是满足硬件和软件之间的兼容性要求。建筑体、设施设备和信息系统以及布局结构之间所搭建的无障碍体系，是整体考虑物流中心及仓库合理应用和顺畅操作的关键所在。二是通过融资租赁和供应链融资的方式，解决客户对物流中心及仓库改造的财务问题，是提升改扩建等级并利于使用的优化途径。

　　小编：在物流中心改扩建完成后，应如何进行效果评估？

　　王沁：物流中心改扩建效果评估主要考虑改造后的物流中心是否与企业的业态及产业规模相匹配。如果不匹配，则可能无法满足客户的业务需求，或者带来成本的浪费。这取决于客户对行业发展趋势的把握，以及对市场变化的适应能力。

　　所谓，让专业的人和团队去做专业的事情，就是要从相对专业的角度去完成对物流中心及仓库的改扩建。同时，强化投资预测和建模是很好的前置评估方式。

　　小编：在您看来，物流中心改扩建呈现出哪些发展方向？

　　王沁：物流中心改扩建的发展方向主要包括以下几点：

　　一是定制化。在当前市场背景下，定制化已经成为物流中心及仓库改扩建的一种重要方式和趋势。对普洛斯来说，不需要直接干预客户对仓库的改造工作，而是选择基于一些通用的物流功能进行定制化改造。这种定制化改造包括整体定制化和局部定制化两种方式。

　　二是加工功能。除了储存、分拣外，增加加工区域和功能配套。对终端商品服务和包括分装、组合等在内的加工需求，决定了对物流中心功能进一步改扩建的方向。

　　三是多温区。从温度需求来看，冷链物流中心的多温区模式是一种重要的发展趋势。

　　四是自动化。自动化、半自动化和人工智能物流装备，在合理应用的前提下，能有效提升物流中心及仓库的作业效率，降低综合成本，也是未来物流产业发展的趋势。

　　五是单元化。即采用单元化物流载存设备，在物流中心及仓库空间、设备等趋于大规模标准化实施的情况下，可以实现货物的无缝转场，提高效率，降低整个供应链的成本。

　　六是兼容性。由于物流中心及仓库实质是多种技术、装备设施、人员和建筑体间的协同作业空间，因此各种元素的兼容性协同应用是有效提升物流中心使用价值的重要体现，也是改扩建的关键内容之一。

　　小编：请您结合具体的业务需求，阐述物流中心改扩建的方案规划与实施要点。

　　王沁：以医药库的改造为例，首先要充分了解国内医药产业名目繁多的质量管理规范和认证体系，医药质量的管理认证体系在涉及仓储运输方面有着非常严格的法定标准，如医药商业公司仓库需要遵守GSP标准。

　　其次从技术角度，需保障不同药品存储于不同的温湿度环境中，以此保障药品的安全，这样就引发了温湿度管控技术的全面应用，同时保温技术的应用也是推动节能环保的重要因素。

　　第三，根据客户的经营业态来调整改造方向与结构，如：F2B、B2B和B2C的经营模式将决定了物流中心的作业动线设计。

　　第四，根据客户的经营品种对储存要求的差异来设计改扩建的平面布局，如：串味药品、有毒药品、放射药品、精神麻醉药品、中草药和饮片等等。

　　而对于冷链类物流中心，也要根据不同的产业类型和储存商品的差异要求，对物流中心的改扩建提出不同的解决方案。

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